Para que una persona se pueda considerar propietaria de un bien, necesita un título que lo acredite.
Hay muchos tipos de títulos y, consecuentemente, hay diferentes maneras de acceder a la propiedad de un terreno forestal.

Por herencia:
Un porcentaje muy elevado de los terrenos forestales de nuestro país son propiedades de carácter familiar que se transmiten de forma familiar de padres a hijos a través de testamentos, hijuelas o documentos análogos.
En este tipo de documentos, el titular indica expresamente el destino que quiere dar a los bienes que le pertenecen una vez fallezca.
Tanto testamentos como hijuelas pueden ser públicos o privados. La ventaja de un testamento público es que facilita su localización y consulta una vez se produce la defunción, mientras que uno privado puede tener problemas de localización.
Los documentos privados pueden elevarse a públicos llevándolos a una notaría, al objeto de que adquieran su plena validez.
Para que los bienes incluidos en la herencia pasen a pertenecer a los herederos, estos tienen que aceptar la herencia, lo cual también se realiza ante Notario.
Posteriormente, se debe liquidar el Impuesto de Sucesiones, si bien existen importantes bonificaciones en muchas Comunidades Autónomas o incluso se puede dar el caso de encontrarse prescrito, lo cual no exime de realizar el trámite.

Por sucesión natural:
Hay ocasiones en las que el titular de un terreno forestal fallece sin haber otorgado testamento. En estos casos, los derechos de propiedad se entienden que han quedado transmitidos por sucesión natural en los términos previstos por el Código Civil:

1. En primer lugar, al cónyuge del fallecido, caso de tenerlo.

2. Si el fallecido no tuviera cónyuge, a los hijos del fallecido.

3. Si el fallecido no tuviera hijos, a los hermanos del fallecido.

Para que la trasmisión del derecho de propiedad sea efectiva, al igual que en las herencias, el beneficiario tiene que aceptar los bienes, lo cual se realiza ante Notario a través de un expediente de aceptación de herencia. Por lo demás, debe liquidar el Impuesto de Sucesiones de forma análoga a si se tratase de una herencia.

Por compraventa, o permuta:
Es una de las formas más habituales de adquirir la propiedad de un terreno. El título es la propia escritura de compraventa, que puede ser pública o privada.
Las escrituras privadas tienen la desventaja de que no permiten inscribir en el Registro de la Propiedad el bien adquirido, cuestión que sí que es posible disponiendo de dos escrituras públicas sucesivas.
Una vez practicada la escritura, se debe dar traslado de la misma al departamento de Hacienda de la Comunidad Autónoma en la que se ubique el monte al objeto de liquidar el Impuesto de Transmisiones o, en el caso de empresarios o profesionales, el IVA.

Por donación:
Técnicamente una donación es una compraventa a precio cero. Exige tanto la firma del donante como la conformidad del receptor en aceptar la donación.
Aunque el importe de la transmisión haya sido cero, el beneficiario de la donación deberá liquidar el Impuesto sobre Donaciones (con la diferente terminología que pueda tener según las CCAA) que se aplicará sobre el valor de referencia del bien recibido, pudiendo acogerse de igual manera a las deducciones reconocidas por las diferentes autonomías.

Por posesión:
Una de las formas de adquirir la propiedad en España es por posesión pacífica e ininterrumpida, lo que técnicamente se conoce por “usucapión”.
La usucapión no es un proceso automático ni autoproclamativo, es decir, para poder adquirir la propiedad a través de esta vía no es suficiente con venir poseyendo la finca a título de dueño durante años, sino que debe producirse una sentencia judicial o resolverse el oportuno expediente notarial, que se convertirían en el título pretendido.

Estrictamente hablando, la cédula o certificado de titularidad catastral no es un título que acredite la propiedad de un terreno, si bien es un documento de suma importancia por diferentes motivos:

• Desde el año 2004, cualquier alteración catastral debe venir avalada por un título. Es decir, detrás de un certificado catastral moderno debería haber siempre un título de propiedad.

• La titularidad catastral se entiende como un indicativo de posesión, en torno a la cual —y siempre tras la debida información pública— se podría “confeccionar” un título en caso de carecer del mismo e, incluso, acceder al Registro de la Propiedad.

• Todas las parcelas reconocidas por Catastro a través de las correspondientes cédulas se encuentran georreferenciadas, lo que permite su localización aproximada en el terreno.

• Catastro dispone de servicios de búsqueda muy potentes que permiten localizar la titularidad de las fincas a través del DNI. Esto hace posible la localización de fincas que pudieran estar todavía a nombre de antepasados, para lo cual hace falta acreditar un interés legítimo.

La manera más fácil de ubicar una propiedad es entrando en la web de catastro donde, a través de un sencillo buscador, y utilizando los datos que obran en el título de la finca (término municipal, polígono y parcela, o referencia catastral), se visualizará la propiedad perfectamente georreferenciada sobre fotografía aérea.

Es posible que el título de propiedad consultado sea antiguo, teniendo las referencias catastrales obsoletas por renovaciones catastrales posteriores, procesos de concentración parcelaria, etc. En ese caso, antes de consultar la ubicación deberá informarse previamente en los servicios catastrales provinciales o en el Archivo Histórico correspondiente, para ver cómo han cambiado esas referencias de identidad de la finca concreta.

Si lo que queremos es conocer la ubicación sobre el terreno de nuestra parcela, una manera simple es utilizar apps específicas que proporcionan en tiempo real la ubicación de los parcelarios catastrales (por ejemplo, “CatasTRO\_app”, “Visor Catastro”, “Visor SigPac”...).

El replanteo exacto de la finca catastral sobre el terreno necesita de los servicios de técnicos especializados o topógrafos.

La web de catastro tiene un módulo (“Mi Catastro”) en el que, identificándote a través de certificado electrónico (o el DNI y su correspondiente número de soporte), te permite entrar a datos específicos de tus parcelas.

Una vez consultada la información de la parcela concreta, para obtener más detalles deberás acceder al apartado de certificados y descargar una certificación descriptiva y gráfica donde aparecerán todos los condueños de la parcela (en su caso) y los datos de todos los colindantes, especificándose la posición relativa de las fincas adyacentes respecto a la tuya.

En ese certificado aparece la dirección de cada uno de los colindantes por si necesitaras ponerte en contacto con alguno de ellos.

Deberás contrastar la descripción de tu título (situación, linderos, cabida, uso, etc.) con los que se desprenden de la consulta catastral. Si alguno de esos datos no está correctamente coordinado deberás iniciar un proceso de subsanación de discrepancias catastrales para adaptar la descripción catastral a la realidad jurídica y física de tu terreno.

Se puede solicitar telemáticamente en la Sede Electrónica del Catastro o mediante la presentación de un escrito con un plano georreferenciado y documentación que acredite el error, como planos topográficos o escrituras.

En situaciones complejas puede necesitarse una representación gráfica alternativa u otros trabajos técnicos adicionales.

La subsanación de discrepancias catastrales está regulada y reconocida en la Ley 1/2004, del Catastro Municipal y en su actualización 13/2015 que la vinculó con una reforma a la Ley Hipotecaria.

Si detectas que tu monte no está bien delimitado en catastro, antes de promover un proceso de subsanación de discrepancias, deberás proceder a un deslinde con el colindante afectado.

Para iniciar un procedimiento de deslinde, se deben cumplir varios requisitos fundamentales:

1. Citación de los colindantes: Si no están presentes en el acto de deslinde, éste carece de validez.

2. Documentación: se debe aportar toda la documentación que acredite la propiedad del terreno, incluyendo escrituras, historial cartográfico, planos y cualquier documento que describa los límites del terreno.

3. Intervención de profesionales: la participación de peritos tasadores o ingenieros es esencial para realizar mediciones precisas y elaborar los planos correspondientes.

4. Consentimiento de las partes: cuando se trata de deslindes amistosos, es fundamental que todas las partes involucradas (propietarios colindantes) consientan el proceso y acuerden los límites establecidos. El deslinde judicial se lleva a cabo cuando existe un conflicto o desacuerdo entre las partes sobre los límites de sus propiedades. Este proceso se realiza ante un tribunal (de jurisdicción voluntaria o a través de un procedimiento contencioso).

Si la incorrecta delimitación es con una finca integrada en un Monte de Utilidad Pública, en este caso hay que tener en cuenta que la potestad del deslinde corresponde a la Administración Forestal de la Comunidad Autónoma, por lo que la tramitación habrá que iniciarla con una solicitud de deslinde al órgano forestal correspondiente.

La definición de qué es un terreno forestal y, consecuentemente, cuáles son los terrenos que se rigen por la legislación forestal, la proporciona la propia Ley de Montes (Ley 43/2003, de 21 de noviembre), la cual en su artículo 5º establece que se entiende por monte todo terreno en el que vegetan especies forestales arbóreas, arbustivas, de matorral o herbáceas, sea espontáneamente o procedan de siembra o plantación, que cumplan o puedan cumplir funciones ambientales, protectoras, productoras, culturales, paisajísticas o recreativas.

También establece que tienen la consideración de monte:

1. Los terrenos yermos, roquedos y arenales.

2. Las construcciones e infraestructuras destinadas al servicio del monte en el que se ubican.

3. Los terrenos agrícolas abandonados que cumplan las condiciones y plazos que determine la comunidad autónoma, y siempre que hayan adquirido signos inequívocos de su estado forestal.

4. Todo terreno que, sin reunir las características descritas anteriormente, se adscriba a la finalidad de ser repoblado o transformado al uso forestal, de conformidad con la normativa aplicable.

5. Los enclaves forestales en terrenos agrícolas con la superficie mínima determinada por la Comunidad Autónoma.

De igual manera, la Ley 43/2003 establece que no tienen la consideración de monte:

1. Los terrenos dedicados al cultivo agrícola.

2. Los terrenos urbanos.

3. Los terrenos que excluya la comunidad autónoma en su normativa forestal y urbanística.

Así mismo, la Ley de Montes establece que las comunidades autónomas, de acuerdo con las características de su territorio, podrán determinar la dimensión de la unidad administrativa mínima que será considerada monte.

También establece que las plantaciones de especies forestales de turno corto en régimen intensivo sobre terrenos agrícolas estarán sometidas a lo dispuesto en la legislación forestal durante la vigencia de los turnos de aprovechamiento previamente establecidos, a menos que la comunidad autónoma decida expresamente un periodo más corto, decidiendo su titular una vez finalizado dicho periodo sobre el aprovechamiento de dicho terreno.

Actualizar la propiedad de una finca que sigue a nombre de tus antepasados conlleva un proceso de regularización para actualizar los títulos de propiedad, modificar la titularidad catastral e inscribir la finca en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos actuales.

Para ello deberás acudir a una notaría con la siguiente documentación:

• Certificado de defunción de tu antepasado.

• Certificado de últimas voluntades (se solicita en el Ministerio de Justicia).

• Testamento, si lo hay (se obtiene en la notaría donde se firmó).

• Si no hay testamento, necesitarás hacer una declaración de herederos abintestato.

• Escrituras antiguas de la finca (si existen).

• Recibos del IBI o referencia catastral (para identificar la finca).

El proceso puede variar según si hay o no testamento:

• Si hay testamento, el notario elaborará la escritura de aceptación y adjudicación de herencia a favor de los herederos designados en el mismo.

• Si no hay testamento, tendrás que tramitar una declaración de herederos abintestato ante notario (si son parientes directos) o ante el juzgado (si son parientes más lejanos). Posteriormente se hace la escritura de adjudicación de herencia.

Posteriormente hay que liquidar el Impuesto de Sucesiones (o justificar la exención/reducción que corresponda) ante la comunidad autónoma donde residía el fallecido.

Realizados estos trámites, se podrá presentar la documentación en el Registro de la Propiedad que corresponde al municipio donde está la finca para actualizar la titularidad registral a nombre de los herederos o, en el caso de que la finca no se encontrase previamente inscrita, iniciar un expediente de inmatriculación.

La gestión de un monte, como la de cualquier otro bien, le corresponde a su propietario.

En la web de montes de socios (https://montesdesocios.org/es/) existe un visor en el que se indican todos los pueblos en los que el proceso desamortizador del siglo XIX puso en subasta algún terreno forestal. La mayoría de ellos son hoy montes de socios.

Si tu pueblo (o el de tus antepasados) figura entre los que aparecen en esos inventarios, es posible que tengas una participación en un monte de socios. La mejor manera de contrastar esa posibilidad es dirigiéndote al Ayuntamiento respectivo, donde te informarán si en el lugar hay entes agrupativos o gestores de esos terrenos. A través de estos entes podrás informarte de cómo se gestiona la propiedad, si se ha conformado o todavía no una Junta Gestora (de acuerdo al art. 27.bis de la Ley de Montes) y quién son los potenciales condueños de ese monte.

Algunas comunidades autónomas han aprobado (por Ley) la creación de registros administrativos de montes privados pro indiviso, en el que deberían inscribirse sus juntas gestoras una vez constituidas, así como sus integrantes y cuota de participación. Sin embargo, estos registros aún no se han puesto en práctica.

Puedes comprobar si una finca está inscrita en el Registro de la Propiedad solicitando una nota simple al Registro correspondiente al municipio en el que se encuentra la finca. Para ello necesitarás conocer algún dato de la finca: localización, referencia catastral o datos registrales.

La nota simple es un documento que contiene los datos básicos de una finca registral: titular, cargas, ubicación, etc.

Puedes realizar este trámite por internet en este enlace: https://www.sedecatastro.gob.es. Su coste aproximado es de entre 9 y 15 € y recibirás la información por correo electrónico en 24-72 horas.

Subsanar discrepancias entre el Registro de la Propiedad y el Catastro en España es un proceso relativamente común y está regulado principalmente por la Ley Hipotecaria y el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. Estas discrepancias pueden ser de varios tipos, como diferencias en: la superficie del inmueble, los linderos o colindantes, el uso del suelo, la ubicación o la titularidad.

Los pasos a seguir son los siguientes:

1. Identificar el tipo de discrepancia
   Comparar los datos registrales (Registro de la Propiedad) con los catastrales (Catastro). Para ello se puede obtener una Nota Simple del Registro y una certificación catastral descriptiva y gráfica (CCDG) del inmueble.

2. Determinar cuál refleja la realidad física
   Generalmente, se trata de ajustar el Registro a la realidad física del inmueble, y para ello el Catastro suele ser una fuente base, aunque no definitiva. Puedes apoyarte en un informe técnico o certificación de un perito si hay dudas sobre medidas o linderos.

3. Tramitar la incorporación de la representación gráfica georreferenciada (RGG) en el Registro
   Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, puedes incorporar la representación gráfica georreferenciada de la finca registral. Esto permite coordinar el Registro con el Catastro, o incluso con una representación gráfica alternativa si el Catastro es incorrecto.
   El trámite deberá solicitarlo el titular registral, aportando certificación catastral descriptiva y gráfica o, en su caso, una representación alternativa visada por técnico competente. En algunos casos puede requerir una notificación a los colindantes y un periodo de alegaciones.

4. Tramitación ante el Registro de la Propiedad
   El registrador calificará si hay invasión de fincas colindantes, falta de título, errores materiales, etc. Si todo está correcto, inscribirá la nueva representación gráfica y la superficie de la finca.

5. Rectificar el Catastro (si es necesario)
   Si el Registro tiene la información correcta y el Catastro no, puedes instar la regularización catastral mediante una solicitud al Catastro, aportando título de propiedad, informe técnico (si procede), escritura o nota simple, representación gráfica alternativa. Este trámite puede realizarse online en la Sede Electrónica del Catastro.

Un proindiviso es una situación jurídica en la que varias personas son dueñas conjuntamente de un mismo bien, en este caso un monte, sin que esté físicamente dividido entre ellas. Es decir, cada copropietario tiene una parte alícuota (una cuota) del total, pero no sobre una parte concreta del bien, sino sobre el bien en su totalidad.

La gestión del proindiviso se rige por las normas del Código Civil sobre la comunidad de bienes. Las decisiones se toman por mayoría, según la cuota de participación. Todos los condueños deben contribuir a los gastos comunes (mantenimiento, conservación, etc.) en proporción a su cuota. En principio, todos los copropietarios tienen derecho a usar el bien, pero sin perjudicar los derechos de los demás.

Los montes en suertes son montes en régimen de proindivisión, por lo general montes de socios (ya que se suelen tener problemas de identificación de todos los condueños y de adopción de acuerdos según el sistema de mayorías previsto en el Código Civil), en los que la comunidad propietaria acordó en su momento que el aprovechamiento de madera o leñas no fuera en común, sino que cada condueño lo tuviera circunscrito a una franja concreta de terreno.

Para tales efectos, los montes se dividieron en porciones o franjas que fueron sorteadas (de ahí la palabra suerte), de modo que cada condueño sólo podía aprovechar el recurso en cuestión (madera o leñas por lo general) en dicha franja o suerte.

Para que la decisión fuera efectiva, las suertes quedaron señalizadas sobre el terreno con mojones o marcas que servían para hacer saber dónde empezaban las posibilidades de aprovechamiento de una u otra persona.

En este tipo de montes, al igual que la madera o leñas quedaba limitada a la “suerte”, el resto de recursos (pastos, setas, caza) seguía gestionándose en común, estableciéndose además en muchos lugares la obligación de hacendera por parte de cada comunero, por la cual tenía que destinar una serie de jornadas de trabajo cada año para la conservación y mantenimiento del bien común.

Es habitual que estos aprovechamientos en suertes quedaran reflejados en hijuelas o en testamentarías, aunque en ocasiones de forma indebida, ya que en vez de hacer saber que lo que el condueño poseía era una copropiedad sobre la totalidad del monte y un derecho de aprovechamiento circunscrito a la “suerte”, en ocasiones se confundía y se reducía a un derecho pleno de propiedad sobre la suerte.

En cualquier caso, este tipo de acuerdos pueden ser revisados, ya que tal cual establece el Código Civil, la forma de gestionar los aprovechamientos en los proindivisos los establece la propia comunidad.

La adquisición y venta de fincas forestales puede estar sujeta a diversas limitaciones legales, que pueden variar según la región, y en particular a determinados derechos de tanteo y retracto. Se trata de unos mecanismos legales que permiten a determinadas personas o entidades adquirir una propiedad en venta (o ya vendida) con preferencia frente a terceros.

El derecho de tanteo consiste en el derecho a igualar la oferta de un tercero cuando el propietario decide vender una finca. De esta forma, antes de vender la finca a otra persona, el titular del derecho de tanteo tiene que ser informado del precio y condiciones.

El derecho de retracto es el derecho a sustituirse en el lugar del comprador, una vez que la finca ya ha sido vendida a un tercero, si no se respetó el derecho de tanteo o no se informó correctamente, de forma que permite anular la compraventa previa y subrogarse en los mismos términos.

Estos derechos, en el ámbito forestal, corresponden a los copropietarios en casos de proindiviso, a determinados colindantes y a las administraciones públicas (en algunas comunidades autónomas existen normas específicas sobre fincas forestales abandonadas).